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Tudo o que você precisa saber antes de compra um imóvel em TERRENO DE MARINHA!
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13 de junho de 2022
Adquirir TERRENOS DE MARINHA exige do comprador conhecimento sobre as cobranças, documentações e situação do imóvel frente aos órgãos de regulamentação. Pois se não houver cautela o sonho de comprar um imóvel em área de marinha (mar), pode se tornar uma experiência nada agradável. Neste post vamos desmistificar as cobranças envolvidas nos TERRENOS DE MARINHA, mostraremos tudo o que você precisa saber antes de adquirir um imóvel nessa área.
ORIGEM:
Historicamente eram terrenos que tinham como objetivo assegurar à defesa nacional e garantir à população acesso livre ao mar e regiões litorâneas.
Então todos os terrenos afetados pelo traçado da linha imaginária que corta a costa brasileira, e que tem como base a média das marés altas e baixas do ano de 1831, e que estiverem a 33 metros da preamar média serão denominados como “TERRENOS DE MARINHA” e consequentemente de propriedade da UNIÃO.
TIPOS DE DOMÍNIO:
-Domínio Útil: É a fração econômica de 83% que o FOREIRO (titular do direito) tem sobre o Terreno de Marinha.
-Domínio Direto: É a fração econômica de 17% que UNIÃO tem sobre o Terreno de Marinha.
-Domínio Pleno: É somatório dos domínios (DIRETO e ÚTIL), significa ter 100% do domínio sobre o Terreno de Marinha.
TIPOS DE REGIME e COBRANÇAS:
Regime de Aforamento: É contrato cujo “DOMINIO UTIL” sobre o imóvel é transferido ao FOREIRO, e para tanto é pago um valor anual a UNIÃO, chamado FORO.
Anualmente deverá ser pago o FORO, sendo este calculado no percentual de 0,6% sobre o valor do “DOMINIO PLENO”, ou seja, sobre os 100%, da integralidade do imóvel, excluídas as benfeitorias. Neste regime, a propriedade do imóvel fica dividida, na fração de: 83% sobre o domínio do FOREIRO, e 17% sobre o domínio da UNIÃO.
Regime de Ocupação: Neste regime, o “DOMINIO PLENO”, ou seja, a integralidade da propriedade do TERRENO DE MARINHA se mante com a UNIÃO, entretanto é concedido ao particular o direito a OCUPAÇÃO, se tornando então OCUPANTE.
Está é a forma de utilização que mais encontramos nos TERRENOS DE MARINHA, em que os OCUPANTES não possuem direito sobre a propriedade, nem indenização por benfeitorias, salvo aquelas (“julgadas de boa-fé”).
Anualmente o OCUPANTE paga a UNIÃO a TAXA de OCUPAÇÃO, correspondente a 2% sobre o valor do “DOMINIO PLENO” atualizado.
Lembrando que estas cobranças NÃO SÃO “TRIBUTOS”, E SIM “RECEITAS PATRIMONIAIS”, ou seja, provenientes da utilização de patrimônio pertencente ao ente público.
LAUDÊMIO:
-Porque pagar:
Em ambos os regimes (FORO ou OCUPAÇÃO), é devido o recolhimento do LAUDÊMIO, que corresponde a 5% sobre o valor do “DOMINIO PLENO”, que será cobrado no momento de transferência onerosa, ou seja, na venda a um terceiro.
Nos casos de (DOAÇÃO GRATUITA e na PARTILHA), não será recolhido o LAUDÊMIO.
Somente com pagamento dessa receita e a emissão da Certidão Autorizativa (CAT), será possível lavrar a Escritura de Compra e Venda do imóvel.
-De quem é a Responsabilidade:
De acordo com o Art. 3º do Decreto Lei 2.398/1987, a responsabilidade é do VENDEDOR (FOREIRO ou OCUPANTE), mas pode ser transferida para o COMPRADOR, caso esteja expressamente previsto no contrato efetuado entre as partes.
BÔNUS:
Por fim está é uma informação SUPER IMPORTANTE para quem vai adquirir imóveis em TERRENOS DE MARINHA.
Requerer a transferência de titularidade junto a SECRETÁRIA DE PATRIMONIO DA UNIÃO (SPU) após 60 dias da transmissão do imóvel no RGI competente, sob pena de multa de 0,5% por mês sobre o valor do terreno.
A Kaled Associados está disponível para tirar suas dúvidas.
Fico à disposição para maiores esclarecimentos,
Elaborado por: Veronica Kaled
+55 21 4108-2191
+55 21 97001-9748 (Whatsapp)
