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PERGUNTAS FREQUENTES

1) Quais são os custos totais que envolvem um arremate?

KALED RESPONDE: Os custos que envolvem um arremate geram em torno de 12% a 18%, e neste contexto estarão inclusos os valores: Comissão do Leiloeiro, ITBI, Custas Judiciais (para emissão Carta Arrematação/Mandado de Imissão na Posse ou Ação de Imissão na Posse), RGI (Custas para averbar a Carta de Arrematação ou Escritura, Baixa de Gravames, etc.), Assessoria Jurídica e Cartorária.

2) Em quanto tempo efetivamente estarei na posse do meu imóvel?

KALED RESPONDE: A média geral varia de 2 a 6 meses, ou seja, este é o prazo para você pegar efetivamente às chaves do seu imóvel. Isso por que existem trâmites burocráticos, como confecção de mandado, agenda do oficial de  justiça, entre outros. Pode acontecer de a desocupação ocorrer muito mais rápido, mas isso não se pode prometer por não depender do nosso trabalho.

3) E se tiver menor, idoso, pessoa doente e etc.. terei minha posse?

KALED RESPONDE: Esse é um dos maiores MITOS existentes na sociedade. O fato de ter menor, idoso, pessoa doente, gestante não é motivo suficiente ou legal para impedir a posse do imóvel. Goza de algum privilégio, escolas e hospitais. A escola só pode ser desocupada ao final do ano letivo e no caso de um hospital, será necessário um plano de contingência para desocupação.

4) Tenho uma carta de crédito pré-aprovada, posso utilizá-la para arrematar em LEILÃO JUDICIAL?

KALED RESPONDE: Infelizmente não. O Código de Processo Civil não admite a utilização de carta de crédito para a compra de bens perante a Justiça. Cartas de créditos são aceitas apenas em leilões particulares, o que varia de acordo com o vendedor.

5) Qual o documento que valida minha arrematação?

 KALED RESPONDE: O Auto de leilão positivo é o documento que valida sua arrematação, mas para tanto o auto deve ser assinado pelo Juiz, Leiloeiro e pelo Arrematante. Há casos em que é assinado no mesmo dia, no dia seguinte ou dentro de 3 dias. 

6) Como funciona o pagamento no LEILÃO JUDICIAL?

KALED RESPONDE: O pagamento do preço nessa modalidade de  leilão geralmente é  à vista admitindo-se uma caução de 30% do valor no ato da arrematação, com o complemento do saldo em até 15 dias. Mas o novo Código de Processo Civil permite o parcelamento em até 30 (trinta) vezes, com pelo menos 25% do valor da oferta à vista, também precedido de proposta escrita. O imóvel permanece hipotecado até o pagamento integral do valor de compra. E todo pagamento de arrematação judicial é feito mediante depósito bancário em conta aberta em favor do Juízo onde tramita o processo esse procedimento chama-se (depósito judicial).

7) Como fico sabendo da realização de um leilão?

KALED RESPONDE: Datas, horários e locais de realização dos leilões  são divulgados amplamente no site dos leiloeiros. Porém, o modo mais prático para saber e participar de leilões judiciais é se cadastrar em https://kaledadv.com.br/ conheça as melhores oportunidades.

8) Posso usar o financiamento bancário para arrematar um imóvel em leilão judicial?

KALED RESPONDE: A resposta é Não. O Código de Processo Civil não admite a utilização de financiamento para a compra de bens perante a Justiça. Em leilões particulares é admissível da utilização de financiamento de parte do preço, o que varia caso a caso.

9) É possível visitar um bem em leilão judicial?

KALED RESPONDE:  Geralmente não, pois na maioria dos casos de imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta para permitir a visitação dos interessados, portanto, só seria possível a visitação com a autorização do Juiz de cada caso. E tal determinação somente pode ser obtida mediante a apresentação e acolhimento de pedido a ser apresentado acompanhado dos documentos pessoais dos interessados nas visitas. Se acolhida, a visitação ou vistoria é conduzida por Oficial de Justiça munido de mandado judicial com força para tanto.

10) Como recebo a posse e a propriedade de um bem arrematado em leilão judicial?

KALED RESPONDE: Uma vez pago o preço da arrematação é admissível postular as expedições de Carta de Arrematação e Mandado de Imissão na Posse do bem em favor do arrematante. Ou seja, assim que pagar o preço da aquisição o arrematante recebe a posse e a propriedade do bem que arrematou.

11) Qual o destino do valor pago pelo bem arrematado?

KALED RESPONDE: Geralmente  o valor pago pelo bem arrematado é destinado para satisfazer o crédito que ensejou a cobrança e o leilão. Entretanto existe uma ordem de preferencia entre os credores e  as dividaspropter remsão pagas com prioridade, tais sejam Cotas Condominiais, IPTU e taxas. 

12) Se o valor da arrematação não for suficiente para quitar as dividas do processo o arrematante terá que paga-las?

KALED RESPONDE: Se o valor arrecadado na arrematação não for suficiente para quitar os débitos existentes tais como Condomínio e IPTU e taxas, o arrematante ficará responsável por liquidar este saldo face ao caráter “propter rem” desta dívida. Portanto o interessado na compra  deve se certificar previamente se o preço da arrematação será suficiente para satisfazer a somatória destas dívidas pretéritas da propriedade.

13) Se o imóvel está hipotecado ou alienado fiduciariamente e é oferecido em leilão judicial, como fica a garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária)? O arrematante tem que quitar? É cancelado esse ônus? 

KALED RESPONDE: O crédito hipotecário ou fiduciário não recai sobre a pessoa do arrematante. E será liquidado até a data da arrematação, porém somente após a satisfação das dívidas “propter rem“. Se o valor não for suficiente para tanto, competirá a este credor com garantia real prosseguir na cobrança face o devedor original, no caso o executado. Importante deixar bem claro que devem ser previamente cientificados e intimados da alienação judicial todas as pessoas com eventuais direitos sobre um bem oferecido em leilão judicial, inclusive o credor fiduciário ou hipotecário, pois a extinção da  hipoteca ou alienação fiduciária não está condicionado à satisfação do respectivo crédito, mas sim à regularidade e eficácia da cientificação e intimação do respectivo credor conforme art. 889 do NCPC

14) E se eu arrematar e não pagar o preço da arrematação ou a comissão do leiloeiro oficial, o que acontece?

KALED RESPONDE: O não pagamento do preço da aquisição e/ou da comissão do leiloeiro oficial torna o arrematante remisso, passível da imposição de multa a ser arbitrada pelo Juiz do caso. Há, ainda, a previsão de perda da caução e da comissão caso o arrematante remisso não complemente o preço da compra.  No âmbito penal, o adquirente remisso incorre nas práticas cujas penalidades podem atingir até a detenção por 2 anos.

15) Arrematei e agora? Quais são os procedimentos pós arrematação?

Nos LEILÕES JUDICIAIS, o Leiloeiro e/ou Cartório irá confeccionar o Auto de Arrematação, que será assinado pelo Juiz, pelo Leiloeiro e pelo arrematante, art. 903 do NCPC. Após a assinatura do Auto, o arrematante terá que constituir um advogado para representá-lo nos Autos. Pelo advogado será requerido ao Juízo a Carta de Arrematação (para imóvel) ou Mandado de Imissão, e caso o imóvel esteja ocupado. 

Nos EXTRA JUDICIAIS, também será assinado a Ata de Arrematação, neste caso assinado pelo Leiloeiro. Será lavrada uma Escritura Publica de Compra e Venda no Cartório de Notas, para que então o arrematante/adquirente leve esse documento a registro no RGI competente. Importantíssimo alertar se o imóvel não estiver de posse do credor ou proprietário que autorizou a alienação/venda, o arrematante terá que negociar a entrega com o ocupante ou entrar na Justiça para requerer a posse do imóvel.

16) Eu preciso de advogado para comprar em leilão judicial?

A lei não exige que o interessado em formular lances e arrematar um bem em leilão judicial constitua previamente um advogado. Somente o advogado é profissional capacitado a previamente analisar os documentos e processos necessários para fornecer aos interessados a segurança jurídica indispensável em qualquer aquisição imobiliária. A análise prévia por advogado inscrito na OAB e de confiança do interessado colabora na identificação de possíveis riscos e no dimensionamento dos valores totais envolvidos no negócio, o que evita percalços e surpresas ao arrematante após a compra. A contratação de um advogado será obrigatória e exigida, todavia, logo após a arrematação do bem em Juízo. É que somente um advogado com inscrição na OAB pode representar o arrematante no processo judicial para solicitar os documentos necessários para o registro da transmissão de propriedade e para o recebimento da posse do bem arrematado.

17) Há risco de perder o dinheiro em um leilão?

Não, definitivamente não. Aliás, uma das grandes vantagens desse tipo de leilão é a segurança de todo o processo. Isso porque, caso o arremate seja desfeito por ordem judicial, todo o dinheiro é devolvido ao comprador corrigido e inclusive o valor da comissão do leiloeiro.


 

Os leilões de imóveis sempre representam grandes oportunidades de negócios, mas ter um respaldo de profissionais que conhecem e entendem a fundo este mercado é extremamente recomendável para se obter negociações assertivas.


Detalhes sutis que parecem inocentes ou mesmo o desconhecimento em relação aos procedimentos, afetam totalmente os resultados das aquisições/investimentos. Sendo assim, a equipe da KALED ASSOCIADOS  oferece consultoria e assessoria completa e realmente necessária para aquisições com total segurança e lucratividade.


Se você tem alguma dúvida, não deixe de entrar em contato.

  

 

 

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