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Na aquisição de imóveis em leilão o ITBI deve ser cobrado sobre o valor da arrematação.

O mercado de leilões vem marcando presença no mercado imobiliário nos últimos anos, com exponencial crescimento apresentam um número cada vez maior de ofertas, isso se dá em grande parte ao inadimplemento de devedores,  e como consequência os leiloes acontecem visando monetizar o bem para satisfação do credito frente aos credores.

A aquisição de imóveis por meio de arrematações é uma atividade bastante complexa, como qualquer compra e venda de imóveis, ao arrematar um imóvel em leilão, o arrematante deve pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao Município de localização do bem.

 

O que é o ITBI?

 

Vejamos, o Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis – ITBI – é um imposto pago ao município toda vez que ocorre uma transmissão imobiliária. Só é possível lavrar a escritura de compra e venda no Tabelionato se antes pagar esse imposto, pois sem ele a documentação do imóvel não será liberada, inviabilizando a transferência do bem para o nome do comprador.

Assim, mesmo no caso de arrematações judiciais ou extrajudiciais é necessário o pagamento do ITBI. E para emitir a guia de recolhimento deste imposto, será necessário o preenchimento de formulário próprio de cada município.

 

Como funciona o ITBI em arrematações?

 

Via de regra, o cálculo do ITBI costuma ser feito levando-se em consideração o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de avaliação geralmente atribuído pela Prefeitura. Entretanto, quando se trata da aquisição de imóveis por arrematação (ou seja, quando este é vendido judicialmente), é comum que os valores de compra fiquem muito abaixo da média do mercado cerca de 40 à 60%.

Sendo assim, nessa modalidade de aquisição ao pagar o imposto não é considerado o valor atribuído pela Prefeitura, pois colocaria o arrematante em grande desvantagem, sendo totalmente desproporcional o valor da tributação.

Dessa forma, o entendimento do Judiciário é de que o ITBI deve ser calculado com base no valor da arrematação do bem e não no valor de referência ou no valor venal atribuído pela Prefeitura.

Dito isso, o cálculo do ITBI é muito simples. Basta saber a alíquota do seu município, que geralmente varia entre 2% e 4% e multiplicar o valor da arrematação pela alíquota do imposto!

Por exemplo, imaginemos que você arrematou um apartamento no Rio de Janeiro, onde a alíquota equivale a 3%. O valor de arremate do imóvel foi de R$ 200 mil, ou seja 200.000,00 x 3% = 6.000,00, sendo assim, o valor a ser pago de ITBI será de R$ 6mil!

Mas vejamos, se o valor venal desse mesmo imóvel tivesse sido cobrado pela Prefeitura em R$ 400.000,00, o Arrematante pagaria R$ 12.000,00 de ITBI.

Esta é uma das vantagens de adquirir imóveis através de leilão, pois em sua grande maioria, são levados à leilão por valor bem abaixo do preço de mercado,  e o cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação representa uma significativa vantagem econômica para o Arrematante.

Já no caso de arrematações extrajudiciais o ITBI cobrado será com base no valor venal arbitrado pela Prefeitura, entretanto existe uma discussão nos Tribunais sobre qual deva ser a base de cálculo para fins de recolhimento do ITBI.

Recentemente o Tribunal de Justiça do RJ concedeu liminar determinando que o ITBI incidente em arrematação de imóvel em leilão extrajudicial seja calculado a partir do valor efetivo da arrematação e não da avaliação da Prefeitura, o que representou para o Arrematante uma economia excepcional. A ação foi patrocinada pelo nosso escritório.

 

Dúvidas sobre leilão?

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Elaborado por: Veronica Kaled.