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Como funciona o “Direito e Ação” na arrematação de imóveis em leilão?
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5 de março de 2021
Em linhas gerais quando uma dívida é levada à execução judicial, o executado responde com seu patrimônio. Geralmente, os bens imóveis são um bom objeto de penhora, por ter maior liquidez no mercado.
Acontece que nem sempre o executado é titular da propriedade plena do imóvel, ou seja, não há o registro em seu favor perante o Registro de Imóveis.
Um exemplo clássico, é a hipótese em que vendedor e comprador outorgam apenas instrumento particular de promessa de compra e venda, e enquanto não realizarem escritura pública do negócio e a registrarem no RGI, existirá apenas um direito de aquisição em favor do promitente comprador (aquele que prometeu comprar), conforme o disposto no art. 1.227 do Código Civil.
Nesses casos seria impróprio penhorar a propriedade do imóvel, exatamente porque o executado dispõe apenas de direitos aquisitivos sobre o bem. Trata-se do chamado “direito e ação”, instituto que é usado no direito para referir-se aos casos de alienação (venda) dos direitos aquisitivos. Deste modo, sendo o promitente comprador devedor de obrigação então executada (divida), poderá ter seu “direito e ação” sobre imóvel, penhorado para a satisfação do crédito.
Desta forma, dá-se o leilão dos direitos aquisitivos fazendo-se mencionar expressamente no edital que o objeto da alienação é o “direito e ação”, e não a “propriedade plena”. Trata-se de requisito essencial do edital, capaz de anular o leilão judicial se não for cumprido.
Adquirido o “direito e ação” pelo arrematante, surge uma polêmica sobre a natureza desta aquisição. O entendimento clássico é no sentido de que a aquisição gera para o arrematante o direito a exigir a realização da escritura definitiva ou a propor ação de adjudicação compulsória em face daquele que prometeu vender o imóvel, é o que determina o Art. 1.418 do Código Civil.
“Direito e Ação” x “Aquisição Originária” na arrematação de imóveis em leilão.
Afirma-se que houve uma aquisição originária, quando uma pessoa, num dado momento, torna-se dono de uma coisa que jamais esteve sob o seu domínio, ou seja, quando se adquire a coisa sem a transmissão por outra pessoa, podendo ser de forma voluntária ou involuntária, direta ou indireta.
Na arrematação de imóveis em leilão, ocorre a perda da propriedade, por parte de uma pessoa, e aquisição da mesma propriedade, por outra, sem que entre elas exista qualquer relação, sem que se caracterize uma transmissão de propriedade.
Sendo assim, arrematação judicial de imóvel em hasta pública é uma das modalidades de aquisição originária da propriedade, não havendo que se falar em ofensa ao princípio da continuidade do registro público. Isso porque não haveria relação jurídica ou negocial entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, o que permitiria o registro imediato da carta de arrematação.
E esse entendimento tem se tornado cada vez mais recorrente em nossos Tribunais de que a arrematação constitui aquisição originária da propriedade, a exemplo da usucapião, de forma a se constituir a propriedade plena em favor do arrematante, independentemente da penhora ter recaído sobre o “direito e ação”.
Corriqueiramente tal entendimento tem ganhado especial relevância nos casos em que a ação originária funda-se em cobrança de débitos condominiais pelos quais, por sua natureza “propter rem”, pois responde o próprio imóvel diretamente na satisfação do credito.
Ademais, a aquisição originária da propriedade pela arrematação prestigia a economia processual e a efetividade da justiça, vez que afasta a exigência de ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, até porque o valor pago pelo ora recorrente corresponde àquele de sua propriedade plena.
Em casos como estes, alguns juízos de 1º grau têm determinado a expedição de Carta de Arrematação contemplando a aquisição da propriedade plena, possibilitando ao arrematante tornar-se proprietário do imóvel com o simples registro da Carta de Arrematação perante o RGI, entretanto tem que ser estudado caso a caso.
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Elaborado por: Veronica Kaled.
